Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ. ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ.


Владимир Александровский, Татьяна Ключинская, Татьяна Мальянова    Для обзора коммерческой недвижимости Jones Lang LaSalle Старший консультант, Руководитель направления аналитики рынка торговой недвижимости, Андрей Привезенцев опросил экспертов компании:

  • Татьяна Ключинская, Директор по России и СНГ, Начальник департамента торговых площадей,
  • Татьяна Мальянова, Начальник отдела аренды торговых центров департамента торговых площадей,
  • Владимир Александровский, Руководитель направления по работе с корпоративными клиентами департамента торговых площадей.

 

 

 

Андрей Привезенцев:

    Татьяна, чем ознаменовался 2012 год и начало 2013 года на российском рынке торговой недвижимости?

Татьяна Ключинская:

    В первую очередь 2012 год запомнился активным развитием аутлетов. Покупатели (преимущественно в Москве) начали уставать от классических торговых центров, новые форматы — именно то, что необходимо сейчас рынку. В августе открылся первый в России аутлет — Outlet Village Belaya Dacha, совместный проект компании Hines и группы компаний «Белая Дача». В 2013 году планируется открытие Vnukovo Outlet Village, Fashion House Outlet. В других регионах также есть планы по строительству подобных проектов. В частности, Fashion House Group в 2014 году планирует открытие аутлетов в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Ранее американский девелопер Hines заявлял о планах строительства Outlet Village Pulkovo в Ленинградской области.

Андрей Привезенцев:

    В чем особенность этого формата? Как вы считаете, готов ли российский рынок к появлению аутлетов?

Татьяна Ключинская:

    Родиной аутлетов считается США, где на данный момент работает 192 аутлета общей площадью 6,5 млн кв. м, а общий их оборот составляет 10 млрд долларов. В Европе количество аутлетов достигает 180. По мере активного развития этого формата растет и интерес к нему со стороны ритейлеров, многие из которых отмечают рост доли продаж в аутлетах, на которые приходится до 50% оборота многих сетей. Говоря ретроспективно, первые подобные торговые центры начали развиваться при фабриках, на которых производилась одежда, поэтому неудивительно, что в США они традиционно развиты лучше всего. Сейчас же одежда, начиная с масс-маркета и заканчивая люксовым сегментом, производится чаще всего на фабриках Турции и Китая, закономерно, что именно там могут быть расположены настоящие фабричные аутлеты, однако аутлет-моллы, специализирующиеся на продаже товаров, не распроданных в розничных магазинах, активно развиваются по всей Европе. Популярность формата в Европе и США позволяет предположить, что и в России он будет вполне успешен, но не стоит переоценивать уровень спроса на текущем этапе развития. Не думаю, что московский рынок готов поглотить большое количество подобных объектов единовременно.

Андрей Привезенцев:

    Какие изменения произошли на рынке торговой недвижимости Москвы за последние несколько лет помимо появления новых форматов?

Татьяна Мальянова:

    В торговых центрах Москвы значительно возросла доля международных и федеральных брендов, и практически исчезли несетевые ритейлеры, арендовавшие площади до кризиса. Например, ТЦ «Европейский» значительно увеличил долю первых, разместив полноформатные магазины Banana Republic, Hamleys, Mamas&Papas и другие. В ТЦ «Метрополис» и ТЦ «Атриум» открыли свои магазины бренды, ранее не представленные на российском рынке, например, Micha el Kors и Stefanel, а торговая галерея обоих торговых центров приобрела более четкое зонирование арендаторов по сегментам и этажам.

    Что касается ставок, то здесь мы постепенно перенимаем опыт западных коллег. Если раньше ставка в российских ТЦ была исключительно фиксированной, то сейчас, по мере роста конкуренции среди ритейлеров, девелопер предпочитает комбинированный платеж, который, помимо фиксированной ежемесячной арендной ставки, включает процент от оборота. В свою очередь в Европе и США платеж, основанный только лишь на проценте с оборота, является общепринятой практикой.

Андрей Привезенцев:

    Повлиял ли кризис на отношения между девелоперами и арендаторами? Что изменилось в стратегии девелоперов?

Татьяна Мальянова:

    В последние годы во взаимоотношениях девелоперов и ритейлеров наметились позитивные тенденции. Теперь участники рынка идут навстречу друг другу, осознавая тот факт, что залогом успешного функционирования торгового центра является совместная работа как собственника, так и арендатора. Это касается как разумного подхода к формированию ставки аренды, так и проведения совместных маркетинговых акций и выработки программ лояльности, нацеленных не только на привлечение посетителей, но и конвертацию их в покупателей.

Татьяна Ключинская:

    Девелоперы стремятся сделать времяпрепровождение в своих торговых центрах максимально комфортным, и речь идет не только о шоппинге, развлечениях и удобной циркуляции внутри торговой галереи. Мало привлечь посетителя в торговый центр, намного сложнее его удержать. Для этого изначально необходимо разрабатывать объект с учетом современных технологий, которые позволят окружить покупателя приятной атмосферой. Комфорт состоит из мелочей, поэтому такие факторы, как продуманная система кондиционирования и правильный режим освещения, наличие зон отдыха для детей и взрослых — все это в совокупности создает нужное настроение и способствует удержанию потенциальных покупателей. Магазины все чаще стали группироваться по категориям, больше не популярно хаотичное их расположение с целью заставить покупателя перемещаться по ТЦ в поисках того или иного товара.

Андрей Привезенцев:

    Ритейлеры каких сегментов и стран происхождения наиболее активны на рынке, на ваш взгляд?

Татьяна Ключинская:

    Российский рынок одежды входит в шестерку крупнейших в Европе по объему продаж, поэтому неудивительно, что наибольшее количество брендов, вышедших на российский рынок, относится именно к этому сегменту. Бесспорный лидер в структуре российского импорта — Италия, что вполне объяснимо. Милан во всем мире признан одной из главных столиц индустрии моды, а первые люксовые бренды пришли в Россию именно из Италии, что в конечном счете предопределило предпочтения российских покупателей.

Татьяна Мальянова:

    Возникновение большого количества локальных брендов связано, в частности, с наличием развитой текстильной промышленности. «Родина» большинства лидирующих международных брендов не только Италия, но и Франция, Испания и США.

Андрей Привезенцев:

    Владимир, каковы основные тенденции на рынке торговой недвижимости, с точки зрения арендаторов?

Владимир Александровский:

    Рынок очень активен. Появляются новые игроки. Одновременно с этим ритейлеры, не первый год находящиеся на рынке и имеющие достаточно развитые сети, вновь выразили желание развиваться и стали активно искать площадки, начали расширяться и привлекать в свой портфель дополнительные бренды. Быстрыми темпами идет региональное развитие. Расширение сетей в города-миллионники становится очевидным решением. Одновременно с выходом на российский рынок, отправной точкой для которого чаще всего становятся Москва и Санкт-Петербург, ритейлеры начинают искать возможности открытия и в региональных городах. Сегодня это стало неоспоримой частью стратегии, тогда как несколько лет назад развитие в регионах было для многих далеко не очевидным шагом. Интересные изменения происходят и в стрит-ритейле. Стоит отметить интерес к вновь созданным пешеходным улицам — как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. Если инфраструктура будет на должном уровне, они станут очень привлекательными.

Андрей Привезенцев:

    Каково соотношение выходов на рынок напрямую и посредством франшизы? Заметна ли какая-то динамика?

Владимир Александровский:

    Изменения происходят на протяжении последних 3 – 4 лет. Иностранные ритейлеры все чаще выкупают свои франшизы. Если раньше самостоятельный выход был скорее исключением, то сегодня количество самостоятельных выходов на рынок растет. Яркий пример — Tommy Hilfiger, ранее развивавшийся по франшизе, а сейчас решивший изменить стратегию. Компания планирует открытие флагманского магазина на Кузнецком Мосту, это будет яркое и красивое событие, которое даст начало самостоятельному развитию этого бренда в России. В качестве примера также можно привести и французский DIM или возвращение Debenhams. Поэтому нельзя сказать, что Россия - это рынок франшиз или рискованный регион, в который никто не хочет инвестировать. Вместе с тем есть и яркие франчайзинговые выходы. Это Hamleys, это Imaginarium, уже открывший более 30 магазинов и крайне успешный на сегодняшний день. Поэтому любая стратегия может быть выигрышной. Открытие собственных магазинов не должно быть самоцелью. Удачным шагом может стать поиск такого партнера, который сможет использовать глобальный опыт развития бренда и сохранить его оригинальную концепцию.

Андрей Привезенцев:

    Остановившись на одной из стратегий развития, ритейлер оказывается перед необходимостью выбора того или иного ТЦ. Какие факторы влияют на принятие решения?

Владимир Александровский:

    Ключевой фактор — конечно же, локация. Арендные ставки тоже необходимо принимать во внимание, иногда их неприемлемый для ритейлера уровень становится препятствием в крупных проектах и в стрит-ритейле. К сожалению, до сих пор не всегда делается выбор в пользу концептуальных арендаторов, а в пользу тех, кто может поддерживать высокий уровень ставок. Ряд девелоперов строит на этом свою стратегию — привлечь наиболее платежеспособных игроков. Однако, те, кто думает о будущем, понимает, что через несколько лет различия между ТЦ с хорошей концепцией и без таковой станут еще более очевидными. Успешными будут объекты, которым удалось создать хорошую концепцию. Многие это осознают и на данный момент среди строящихся в Москве практически нет заведомо неудачных проектов. Любой ТЦ площадью от 30 тыс. кв. м в Москве будет востребован разными категориями ритейлеров. На фоне ненасыщенности рынка объекты, крупные и удачные с точки зрения концепции, подобные, например, ТЦ «Авиа Парк», пользуются ажиотажным спросом.

Андрей Привезенцев:

    В 2012 году большое количество брендов вышло на российский рынок, многие иностранные ритейлеры продолжают заявлять о своих планах развития в России. Как вы думаете, продолжится ли экспансия?

Владимир Александровский:

    Думаю, Россия продолжит привлекать новые бренды. В ходе выставки MAPIC мы увидели огромный интерес со стороны локальных европейских игроков, которые стремятся в нашу страну. Также велика   вероятность репозиционирования и ребрендинга локальных российских игроков за счет покупки франшизы интересных и структурированных брендов.

Татьяна Ключинская:

    Я считаю, что большой потенциал имеет азиатский рынок, на котором, помимо Uniqlo, представлены и другие сильные бренды, среди которых Muji, Bossini, Giordano, G2000 и другие. В частности, Bossini управляет 1 314 магазинами в 36 странах мира.

Андрей Привезенцев:

    Продолжая тему прогнозов. Чего можно ожидать в ближайшем будущем?

Татьяна Ключинская:

    В 2013 – 2014 гг. в Москве планируется открытие большого количества торговых центров, общий ввод качественных торговых площадей может составить немногим более 1 млн кв. м. В том числе это объекты, строительство которых было заморожено в кризис, объекты, подвергшиеся реконцепции или реконструкции. Среди самых знаковых проектов можно выделить ТЦ «Авиа Парк», ТЦ «Весна», ТЦ «Колумбус», ТЦ «Гудзон» и два проекта «Вегас». Также властями Москвы разрабатывается программа строительства небольших ТЦ над выходами из 79 станций московского метрополитена. Думаю, это, безусловно, скажется на уровне вакантных помещений, повысив его. С другой стороны, даже если это огромное количество площадей выйдет на столичный рынок в указанные сроки, показатель обеспеченности торговыми площадями не достигнет европейского уровня. По данным на 1 квартал 2013 года, обеспеченность московского рынка составила 284 кв. м на 1 000 жителей, в то время как в большинстве европейских городов этот показатель находится на уровне 400 кв. м (например, в Мадриде), а в отдельных случаях превышает 600 кв. м (например, в Праге).

    Восстанавливающийся московский рынок не отменяет возрастающего интереса ритейлеров и девелоперов к региональным рынкам, в том числе к небольшим городам с населением менее 1 млн человек. Эта тенденция наблюдается уже не первый год и с каждым годом становится все более явной. К 2014 году доля качественных помещений, приходящихся на небольшие города, возрастет до 35% с нынешних 30%.

Владимир Александровский:

    Продолжится выход новых игроков в основном за счет иностранных компаний. Вместе с тем ряд существующих менее успешных и менее эффективных ритейлеров вынуждены будут покинуть рынок. Продолжится разделение торговых центров по концептуальному признаку, будет происходить отток федеральных и международных операторов из слабых проектов. Маленькие ТЦ скорее всего будут работать в формате convenience centre, в которых можно будет приобрести продукты первой необходимости, сервисные услуги. Продолжится региональное развитие. Уже сейчас мы наблюдаем развитие крупных федеральных операторов в совсем небольших городах с населением менее 100 тыс. человек. Это связано не только с ростом доходов и уровня жизни населения, но также и с ростом уровня информированности. С проникновением интернета и федеральной рекламы, наряду с приходом девелоперских проектов в областные центры, формируется спрос на качественные проекты и в маленьких городах. Если говорить об «операторах-локомотивах развития», можно назвать, например, такие компании как «Лента», «Спортмастер», рассматривающие для открытия своих магазинов в том числе и города с населением менее 100 тыс. человек. В целом же в маленькие города уже сегодня охотно идут операторы бытовой техники, мобильные операторы, гипермаркеты — ритейлеры, ориентированные на массовый спрос. За ними пойдут остальные. Сегодня в крупных региональных городах арендаторы ищут уже определенную локацию, определенный район. Думаю, то же самое в скором времени будет происходить и с небольшими городами.

Андрей Привезенцев:

    Подводя итог. Есть ли предел развития рынка?

Татьяна Ключинская:

    Для ответа на этот вопрос стоит рассмотреть опыт стран Восточной Европы. В частности, Польша — очень наглядный пример. По данным Jones Lang LaSalle, эта страна характеризуется одним из самых высоких показателей насыщенности; однако девелоперы не перестают заявлять огромное количество новых проектов, которые постепенно уходят в самые маленькие и отдаленные города. Рынки небольших городов по насыщенности торговыми площадями в целом не уступают крупным, а в отдельных случаях и вовсе их превосходят (например, Лигниц и Лубин). Что касается России, то к городам с высоким потенциалом для развития торговой недвижимости можно отнести Курск, Смоленск, Тюмень, Ярославль и другие. В этих городах есть качественные торговые центры, но показатель обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей относительно невысок.

    Поэтому, возвращаясь к вопросу, отвечу, что предела развития рынка качественной торговой недвижимости в России мы пока не видим.

 

 ВСЕ СТАТЬИ ЭТОГО НОМЕРА

Тема номера: Какова культура ведения бизнеса в России?

Компания с обложки. SUBWAY: как стать франшизой №1 в мире

Как составлялся новый российский рейтинг франшиз

    Насколько известен ваш      франчайзер

Сравнение франшиз, представленных на российском рынке

Готовьтесь к онлайну!

Современные проблемы правового регулирования франчайзинга в РФ

Рынок торговой недвижимости. Тенденции и перспективы.

Истории предпринимателей, открывших бизнес по франшизам

 

Реклама: