Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

.

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ: ДОГОВОР АРЕНДЫ

 

  При покупке франшизы предприниматель, как правило, документально оформляет отношения с двумя основными партнерами, вести дела с которыми потом может в течение нескольких лет:

• франчайзером (компанией, которая продает  франшизу) и
• арендодателем, у которого снимается помещение для ведения бизнеса.

  Об отношениях с франчайзером мы уже не раз писали в данной рубрике.

  В этот раз мы решили остановиться на оформлении договора аренды помещения для бизнеса.

  Нужно отметить, что в ряде городов России количество вакантных торговых площадей (особенно интересных с точки зрения ведения бизнеса) относительно невелико, и при этом на рынке активно развивается большое количество сетей торговли и услуг. Это приводит к довольно высокому спросу на помещения и тому, что арендодатели устанавливают на рынке свои правила игры. Особенно настораживают ситуации, когда предприниматель покупает франшизу на 5 лет, но вынужден при этом подписывать договор аренды на помещение только на 11 месяцев, так как подходящего помещения с другими условиями аренды он найти на рынке не может. По истечении данного срока аренды собственник помещения может поднять плату за помещение, что ухудшит условия ведения в нем бизнеса. Усугубляет ситуацию и то, что часто арендатору приходится вкладывать значительные средства в ремонт помещения, и эти деньги вернуть при расторжении договора аренды, как правило, невозможно.

  Мы попросили дать рекомендации о том, как защитить свои права арендаторам, Тырченкова Алексея Викторовича, специалиста по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью ГК «АТЛАНТ».  Далее мы приведем его рекомендации.

Надежда Крючкова, руководитель проекта «КЛУБ ФРАНЧАЙЗИ»

 

Тырченков Алексей Викторович:

  При оформлении договора аренды важно обратить внимание на два основных аспекта:

     1. Проверка и правильное оформление документов.

     2. Описание в договоре аренды условий, защищающих ваши интересы.

 

  Проверка и оформление документов.

  Необходимо установить, что лицо (физическое или юридическое), сдающее вам помещение, действительно имеет на это право, т.е. является собственником или действующим арендатором помещения. Встречаются случаи, когда это не так, причем такое случается даже в ситуациях с крупными арендодателями. Например, помещение сдается в субаренду, а при этом договор аренды, на основании которого это делается, просрочен.

  Как правило, сдает помещение либо собственник, либо арендатор (в субаренду). Необходимо проверить свидетельство о собственности на помещение либо договор аренды (где обязательно должно быть указано право сдачи объекта в субаренду). В свидетельстве о собственности проверьте наличие обременений, таких, например, как наличие уже зарегистрированных договоров аренды на то же помещение.

  Необходимо установить, что конкретный человек, подписывающий документы со стороны арендодателя, имеет на это полномочия. Например, является генеральным директором компании-арендодателя. Встречаются случаи, когда и генеральный директор компании не имеет права заключать от имени компании договора - если сделка касается значительной доли собственности компании. В этом случае может понадобиться протокол собрания акционеров. Если человек подписывает договор по доверенности, к договору эта доверенность прилагается в оригинале.

  В договоре должно быть максимально точно дано описание объекта аренды: адрес, метраж, регистрационные данные, прописанные в правоустанавливающих документах и документах БТИ, т.д.

  Обязательно должен быть оформлен акт приема-передачи помещения, как в начале, так и в конце срока аренды. Его отсутствие может вызвать в спорных ситуациях значительные трудности. В акте нужно указать фактическое состояние принимаемого помещения, особенно имеющиеся дефекты.

  Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

  Важно помнить, что перепланировка помещений регулируется государством. Вы не можете сделать с арендованным помещением все, что посчитаете нужным. Поэтому перед тем, как снять помещение, в котором вам будет необходимо изменить расположение стен, коммуникаций и т.п. обратитесь к специалистам, чтобы узнать, допустимо ли это.

  Есть также ограничения по назначению, для которого вы планируете использовать объект. Оно прописано в правоподтверждающих документах и документах БТИ. И что бы вам не написали в договоре аренды (субаренды), если помещение предназначено для использования по другому назначению, законно использовать его можно только так, как написано в документах. Особенно важно это учитывать, снимая помещение в жилом доме. Ведь о некоторых конфликтах предпринимателей с жильцами ходят легенды.

  При определении арендной платы в договоре необходимо указать НДС, и что он включен в размер арендной платы. Так же нужно указать, какие коммунальные услуги входят в сумму арендной платы.

 

   Теперь рассмотрим, какие условия стоит прописать в договоре аренды, чтобы защитить права  арендатора.

  Для ведения бизнеса в помещении требуется использование коммуникаций. Их наличие и возможность использования стоит прописать в заключаемом договоре.

  Довольно важно описать и все вопросы распределения дополнительных расходов на содержание арендованного имущества (коммунальные платежи, уборка помещения, вывоз мусора, охрана, телекоммуникации и т.д.).

  Очень значимый пункт – повышение арендной платы. Цитата из ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.». Из этого следует, например, что если у вас подписан договор аренды на 3 года, и в нем не предусмотрено изменение арендной платы, а взаимного согласия по вопросу ее повышения вы с арендодателем не достигаете, согласно букве закона, размер арендной платы собственником в одностороннем порядке увеличен быть не может. На практике обычно договора аренды содержат условия о повышении арендной платы. Либо часто предлагается срок договора 11 месяцев, после окончания которого арендодатель может расторгнуть договор, если вы не согласитесь на новые условия. На мой взгляд, при значительных вложениях в бизнес оптимально заключать договор аренды на длительный срок с четким описанием перспектив роста арендной платы, чтобы иметь прозрачные правила игры.

  Значительные риски возникают в ситуации, когда помещение требует дорогостоящего ремонта. Бывает, что арендатор снимает недорого помещение в очень плохом состоянии, вкладывает большие средства в его ремонт, а потом арендодатель повышает оплату, так как теперь он сдает помещение в хорошем состоянии. Если вы вкладываете серьезные средства в ремонт, потребуйте заключения долгосрочного договора с государственной регистрацией, зафиксируйте в договоре арендную плату либо ее незначительное повышение. Также я рекомендую требовать в таком случае арендных каникул – какого-либо срока (прописанного в договоре), когда арендная плата не будет с вас взиматься - в счет компенсации произведенного ремонта.

   Очень важны вопросы, касающиеся процедуры расторжения договоров аренды, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Необходимо четко прописывать в договоре все эти «нюансы».

 

  Договор аренды, как правило, содержит много информации, и приведенные выше рекомендации не охватывают всего многообразия ситуаций и частных условий. В законодательстве к тому же есть много тонкостей, о которых сложно рассказать в небольшой статье. И набор документов, которые необходимо проверять при заключении договора аренды в каждом случае индивидуален и зависит от разных факторов. Поэтому, если речь идет о серьезных для вас вложениях, рекомендую при заключении договора аренды помещения обратиться к юристу во избежание финансовых потерь.

 

Тырченков Алексей Викторович, руководитель Группы компаний «Атлант»

www.cus.ru

 

Реклама: